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그런데 왜 이 관련주 인가?

토픽 부동산 - 개발·신탁·리츠

토픽 설명
3줄 요약

▷ 부동산 경기와 금리에 민감..부동산 경기금화, 금리 인상은 부정적
▷ 리츠는 5~6%대 높은 배당수익..저금리 시대에 투자매력 부각
▷ 신탁사는 주택 공급 증가나 재건축 등의 정비사업 증가 시 수익에 긍정적

리츠는 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 유가증권에 투자/운용하고 그 수익을 투자자에게 배당하는 투자회사. 대표적인 부동산 간접투자방식.

리츠 펀드 수익률은 부동산 경기와 금리에 민감. 리츠의 기초자산이 되는 한국상업용 부동산 시장이 견조할 경우 안정적인 현금흐름을 바탕으로 평균 5~6%대 시가배당률을 기대할 수 있음. 이에 상장리츠는 저금리 시대에 금융상품으로서 투자매력 부각.

반면 부동산 펀더멘털 악화나 단기 큰 폭의 금리 인상이 이뤄질 경우 배당 매력을 축소시키고 조달 금리를 높인다는 점에서 부정적으로 인식.

비핵심 자산을 매각하거나 신규자산을 편입하는 포트폴리오 조정 시에도 주목을 받음. 추가자산 편입은 리츠의 경쟁력을 강화. 비핵심 자산을 매각할 경우 매각차익은 특별 배당으로 분배해 펀더멘털 개선과 배당확대로 이어질 수 있음.

2021년 3월 기준 상장리츠는 총 13개사(회사가 상장된 자기관리리츠 총 3개사: 모두투어리츠, 케이탑리츠, 에이리츠 / 위탁운영하는 회사에 의해 상장된 상품리츠 총 10개사: 이리츠코크렙, 신한알파리츠, 롯데리츠, NH프라임리츠, 이지스밸류리츠, 이지스레지던스리츠, 미래에셋맵스리츠, 제이알글로벌리츠, 코람코에너지리츠, ESR켄달스퀘어리츠)이며, 상장리츠의 자산 총계는 6.1조원 규모.

기존에 주택과 오피스 빌딩에 치우치던 투자 자산은 최근 이리츠코크렙·롯데리츠(리테일), ESR캔달스퀘어(물류),이지스레지던스(임대주택), 이지스밸류리츠(글로벌부동산), 코람코에너지리츠(주유소) 등으로 다양화되는 추세.

다수의 건설사, 운용사 및 대기업들이의 리츠사업 진출을 목표로 영업인가 및 공모상장을 추진하고 있고, 상장된 리츠들이 자산편입을 계획하고 있어 2021년은 높은 성장 및 리츠 대형화의 원년이 될 것으로 전망됨. (출처 : 삼성증권)

부동산신탁사는 부동산 자산을 수탁받아 이에 관해 관리ㆍ처분ㆍ개발하는 것을 주 업무로 하는 금융회사. 신탁사들의 핵심 수익 사업은 차입형 토지신탁. 토지소유자가 토지를 신탁사에 위탁하면 신탁사가 개발에 필요한 자금, 공사발주, 관리와 운영 등을 맡은 뒤 발생한 수익을 나누는 사업 구조.

다수의 사업장이 수도권 이외에 있어 부동산 신탁사들은 부동산 경기 변동에 더욱 큰 영향을 받음. 특히 차입형 토지신탁 사업의 경우 부동산 경기 악화로 사업장에서 미분양 손실이 날 경우 리스크가 큰 편. 반면 주택 공급 증가나 재건축의 정비사업 증가는 신탁사에게 수혜.

2021년 정부의 부동산 공급확대 정책 발표와 서울을 중심으로한 재건축 규제완화 기대감 고조로 신탁사의 경영환경 개선 예상. 특히 장기에 거쳐 사업비 지출이 이뤄지는 재건축의 특성 상 사업비 조달 기능이 중요해 신탁사의 대출 기능이 부각될 것으로 전망. (출처 : 삼성증권)

※ 토픽은 종목 추천이 아닌 정보 제공을 목적으로 함. 상기 종목의 투자로 인한 책임은 투자자 본인에게 있음.

FICS	종목	Business Summary	토픽 자세히
부동산	에이리츠	Business Summary[2013/01/18] 영업현금흐름 개선 동사는 상근 임직원이 직접 책임지고 관리, 운영하는 실체형 개발 전문 자기관리 부동산투자회사로서 2011년 01월 26일 국토해양부로부터 영업 인가를 받았으며 2011년 7월에 상장됨. 2012년 9월 기준 투자하는 부동산은 서울특별시 영등포구 영등포동8가 51-1외 3필지 개발 사업과 서울특별시 영등포구 당산동3가 2-13 한국철도공사 부지 개발 사업임. 동사의 2012년 3분기 수익(매출액)은 21.7억원을 시현하였으며, 전년 동기의 수익(매출액)은 0원이었음. 매출총이익은 5.5억원을 기록하였지만, 7.5억원의 판관비로 인해 영업손실은 1.6억원이었음. 영업활동현금흐름은 45.3억원 손실에서 35.9억원 손실로 향상되었으며, 기말현금및 현금성자산도 60.9억원에서 73.9억원으로 21.3% 증가함. 동사가 주로 투자하는 도시형생활주택은 소규모 가구의 증가 추세로 타 투자상품 대비 안정적임.	최근 3개년 동안 코람코전문투자형사모부동산투자신탁 제46호 지분투자사업, 남양주시 지금동 528-6 토지 임대운영 및 매각, 영등포구 문래동6가 공동주택 신축 및 준공공임대주택 임대운영사업, 대구광역시 중구 동인동2가 12번지 일원 주상복합신축사업을 진행. (2020.12.31 기준, 출처: 사업보고서)
부동산	롯데리츠	Business Summary 관련 데이터가 없습니다.	국내 리츠 중 최대규모. 롯데백화점 강남점, 구리점, 광주점, 창원점, 안산점, 중동점, 이천점 / 롯데아울렛 율하점, 청주점 / 롯데마트 율하점, 서청주점, 의왕점, 장유점, 계양점, 춘천점 / 롯데프리미엄아울렛 이천점 / 롯데마트 계양점, 춘천점 / 롯데마트몰 김포물류센터 등의 투자 자산 보유. (2021.03.31 기준, 출처: 반기보고서)
부동산	이리츠코크렙	Business Summary 관련 데이터가 없습니다.	코람코자산신탁이 설립한 부동산투자신탁(리츠) 업체. 부동산 자산(뉴코아 야탑, 일산, 평촌)과 케이비와이즈스타제6호(2001 아울렛 중계,분당점)의 지분 100% 보유. (2020.12.31 기준, 출처: 사업보고서)
부동산	모두투어리츠	Business Summary 관련 데이터가 없습니다.	부동산투자회사로 임대사업형과 NPL(Non Performing Loan) 호텔·부동산 투자 사업을 영위. 투자 자산으로는 스타즈호텔 명동 1호점·2호점·동탄점·독산점이 있음. (2020.12.31 기준, 출처: 사업보고서)
부동산	이지스레지던스리츠	Business Summary 관련 데이터가 없습니다.	국내 최초 임대주택 기반 리츠. 기초자산으로 인천시 부평구에 소재한 부평더샵(총 5,678세대 중 민간임대 3,578세대)이 있음. (2021.12.31 기준, 출처: 사업보고서)
부동산	이지스밸류리츠	Business Summary 관련 데이터가 없습니다.	태평로빌딩을 보유한 ‘이지스97호’ 사모펀드의 수익증권(지분율 99%)을 기초자산으로 한 재간접리츠. 2021년에는 쿠팡이 임차해 사용하고 있는 경기 여주 대형 물류센터를 자산에 편입. (2021.02.28 기준, 출처: 사업보고서)
호텔 및 레저	용평리조트	Business Summary[2021/04/26] 운영 매출 감소로 적자폭 증가 동사는 2000년 2월에 법인설립 되었으며, 2016년 5월 27일 유가증권시장에 상장함. 동사의 주요 사업은 콘도 숙박시설을 중심으로 운영되고 있는 리조트 운영사업과 콘도 및 골프 회원권 분양을 중심으로 하는 분양사업으로 구성되어 있음. 동사는 버치힐콘도, 포레스트레지던스, 베르데힐콘도 등 프리미엄 콘도와 타워콘도, 빌라콘도, 그린피아콘도 등 대중형 콘도를 함께 개발하여 다양한 타깃을 대상으로 리조트 운영업을 지속함. 2020년 12월 전년동기 대비 연결기준 매출액은 1.6% 감소, 영업손실은 68.6% 증가, 당기순손실은 27.2% 증가. 운영매출은 전년 대비 14% 감소한 1,010억원을 기록. 분양매출은 프리미엄콘도인 ‘아폴리스콘도’의 분양호조와 안정적인 공사진행에 따라 118% 증가한 264억원을 시현. 최근 해발 1,458m의 발왕산 정상에 발왕산 氣 스카이워크를 오픈하여 국내에서 가장 높은 곳에 위치한 스카이워크로 이목을 집중	호텔, 콘도미니엄, 스키장 및 골프장 등의 리조트 운영과 골프장의 회원권 분양 및 콘도 분양을 주요 사업으로 영위. (2020.12.31 기준, 출처: 사업보고서)
부동산	제이알글로벌리츠	Business Summary 관련 데이터가 없습니다.	국내 최초 해외 부동산 공모리츠. 벨기에 브뤼셀 중심업무지구 내 펜타곤(Pentagon)지역 내 위치한 파이낸스 타워에 투자. (2020.12.31 기준, 출처: 사업보고서)
호텔 및 레저	서부T&D	Business Summary[2021/04/22] 코로나19로 객실, 식음료 매출 하락 동사는 공용 화물자동차정류장등을 사업목적으로 1979년 설립되어 1995년 코스닥시장에 상장함. 동사의 사업부문은 관광호텔업, 쇼핑몰운영, 물류시설운영, 석유류판매 및 부동산임대 등으로 구분됨. 서울 서부권에 위치한 물류거점으로서 물류창고, 화물하치장 등 물류시설과 화물주선업자들이 사용하는 사무용 건물, 택배등 화물배송을 위한 차량의 주차시설등 국내 최대의 시설을 보유함. 2020년 12월 전년동기 대비 연결기준 매출액은 33.8% 감소, 영업이익 적자전환, 당기순이익 적자전환. 코로나19사태로 호텔 방문객 수의 급격한 감소. 객실매출 감소 및 고강도 사회적 거리두기로 인한 연회 취소로 식음료매출 역시 하락. 호텔사업부문의 매출이 전기 대비 381억원(48.4%) 감소. 동사는 보유 및 운영 중인 스퀘어원을 신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사로 2020년 11월 매각을 통해 편입함.	부동산임대를 비롯해 관광호텔업, 쇼핑몰운영, 물류시설운영, 석유류판매 사업을 영위. 용산구 청파로에 위치한 원효상가 보유. 주요 종속 회사로 신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사(리츠)를 보유해 인천 스퀘어원 빌딩에 투자. (2020.12.31 기준, 출처: 사업보고서)
부동산	한국자산신탁	Business Summary[2021/04/22] 리스크관리로 영업이익 대폭 상승 동사는 2001년 3월 설립되어, 주요사업은 부동산 신탁업을 영위하고 있음. 수탁 부동산의 개발사업을 수행하기 위한 건설사업, 건축물 유지 및 관리업, 부동산임대업 및 판매업, 기타 부동산의 개발, 관리, 처분과 관련된 일체의 업무를 영위하고 있음. 신규사업으로는 도시재생사업 지출의 선도적 역할을 수행할 수 있는 도시정비사업과 기업형 민간 임대주택사업(뉴스테이)을 추진하고 있음. 2020년 12월 전년동기 대비 연결기준 매출액은 7.5% 증가, 영업이익은 56.6% 증가, 당기순이익은 46.5% 증가. 코로나바이러스감염증19의 확산과, 부동산 안정화를 위한 규제정책 등으로 인해 불확실성이 큰 해였으나, 동사는 178,671백만원의 영업이익을 달성함. 수주심의 단계에서부터 적극적인 리스크 관리로 우량사업을 수주하고, 진행사업에 대한 상시적인 리스크 관리정책을 시행한 결과 영업이익 대폭상승 기록.	부동산 신탁업과 리츠 사업을 영위. 업계에서 유일하게 부동산 개발(엠디엠, 엠디엠플러스) 및 부동산 금융(한국자산신탁, 한국자산캐피탈, 한국자산에셋운용)회사를 하나의 그룹회사로서 수직 계열화함. (2020.12.31 기준, 출처: 사업보고서)
부동산	한국토지신탁	Business Summary[2021/04/26] 외형 축소 및 비용의 증가 동사는 부동산신탁업을 영위할 목적으로 1996년 4월 설립되었으며 2016년 7월 코스닥시장에서 코스피시장으로 이전상장 하였음. 부동산 개발을 중심으로 하는 토지신탁사업, 비토지신탁사업, 도시정비사업, REITs, 투자사업, 해외사업 등을 수행하고 있음. 차입형 토지신탁에서 축적한 경험과 자본조달능력을 바탕으로 개발사업을 안정적으로 수행가능하고, 주요 아파트 브랜드는 코아루임. 2020년 12월 전년동기 대비 연결기준 매출액은 7.1% 감소, 영업이익은 21.4% 감소, 당기순이익은 21.5% 감소. 수수료수익과 기타의영업수익 감소로 영업수익은 소폭 감소됨. 대손상각비 발생, 판매관리비 증가로 영업이익 또한 감소세를 보임. 동사는 리츠 사업 부문을 확대, 신규 수익 창출을 기대하고 있으며, 향후 우량 오피스 및 물류센터 개발사업을 선별하여 투자 대상을 확대하기 위한 노력 중임.	부동산 신탁회사로 업계 1위의 차입형 토지신탁 사업 영위. 2020년 역삼동 코레이트타워 리츠 설립인가를 받으며 본격적으로 오피스 리츠 부문도 진출. 고유 아파트/오피스텔 브랜드인 '코아루'를 보유. (2020.12.31 기준, 출처: 사업보고서)
부동산	신한알파리츠	Business Summary 관련 데이터가 없습니다.	부동산 임대(부동산 취득, 관리, 개량 및 처분)를 단일사업으로 영위. 투자 부동산은 판교 크래프톤 타워, 용산 더프라임타워, 남대문로 대일빌딩, 트윈시티 남산, 신한L타워, 삼성화재 역삼빌딩. (2021.12.31 기준, 출처: 반기보고서)
부동산	SK디앤디	Business Summary[2021/04/23] 신재생 비중 확대, 사업 다각화 동사는 부동산개발을 주요 목적으로 2004년 설립되고 2015년 6월에 주식을 유가증권시장에 상장한 회사로서, 부동산개발과 신재생에너지개발사업을 주 영업목적으로 하고 있음. 태양광발전소 EPC에서 시작한 신재생에너지사업은 태양광, 풍력발전소 운영, 대규모 풍력발전소 EPC 사업에 참여 하는 등 사업 범위를 확대. 매출구성은 부동산개발 80.8%, ESS 12%, 가구 5%, 신재생에너지 2.2%로 이루어져 있음. 2020년 12월 전년동기 대비 연결기준 매출액은 53.9% 증가, 영업이익은 70% 증가, 당기순이익은 46.8% 증가. 성수 지식사업센터 준공 이후 일시적인 매출 공백과 군위 풍력 프로젝트의 착공 지연으로 부동산개발 부문 실적이 부진. ESS사업은 매분기 200억원대의 매출과 60%대의 영업이익률을 지속. 동사는 부동산을 넘어 풍력, ESS, 연료전지 등 신재생에너지 비중을 확대. 물류센터 리츠 투자 등 사업 다각화를 시도.	부동산개발과 신재생에너지개발사업을 주 사업으로 영위. 파로스타워(강남구 논현동), 수송동 복합빌딩, 수송스퀘어(종로구), 서소문오피스(중구) 개발, 삼일빌딩(종로구) 리모델링 사업을 완료하였으며, 2020년 12월 기준 강남역오피스(강남구) 개발사업을 수행 중. (2020.12.31 기준, 출처: 사업보고서)
부동산	ESR켄달스퀘어리츠	Business Summary 관련 데이터가 없습니다.	물류센터를 자산으로 하는 리츠. 물류센터 11개를 기초자산으로 하는 자(子)리츠 지분증권 및 부동산투자신탁 수익증권에 투자. 안성물류센터는 2021년 6월 매입 완료 예정. (2021.02.28 기준, 출처: 반기보고서)
화학	HDC	Business Summary[2021/05/17] HDC현대산업개발 연결실적 포함 2018년 현대산업개발(주)의 인적분할을 통해 HDC그룹의 지주사로 전환하였으며, 35개의 계열회사 보유하고 있음 주요 종속 회사로 현대EP, 아이서비스, 아이앤콘스, 현대아이파크몰, 영창뮤직 등이 있음. HDC그룹의 지주회사로 창사 이래 이어져온 디벨로퍼 DNA를 바탕으로 독창적 가치를 창조. 종합부동산업, 자산관리, 첨단신소재, IT, 유통, 호텔, 리조트, 문화, 스포츠 등 다양한 영역의 사업자 회사를 보유함. 2021년 3월 전년동기 대비 연결기준 매출액은 186.7% 증가, 영업이익은 436.5% 증가, 당기순이익은 25.1% 증가. 원가율 상승과 판관비 증가에도 불구하고 매출 확대에 힘입어 영업이익이 큰 폭으로 증가함. 2020년부터 HDC현대산업개발을 연결재무제표 작성 대상에 포함해 연결기준 실적이 대폭 개선됨. HDC는 HDC현대산업개발의 지분 40%를 보유하고 있어 실질적 지배력을 행사하고 있음.	자회사 지분의 관리 및 투자사업부문을 주요사업으로 영위. 에이치디씨민간임대주택 제1호위탁관리부동산투자회사(리츠)를 보유. (2020.12.31 기준, 출처: 사업보고서)
부동산	NH프라임리츠	Business Summary 관련 데이터가 없습니다.	NH농협리츠운용의 첫 공모리츠. 보유자산으로는 서울스퀘어, 강남N타워, 삼성물산 서초사옥, 삼성SDS타워가 있음. (2021.02.28 기준, 출처: 반기보고서)
부동산	미래에셋맵스리츠	Business Summary 관련 데이터가 없습니다.	미래에셋그룹의 첫 리츠. 보유 부동산은 광교 센트럴푸르지오시티 상업시설(롯데아울렛 광교점). (2021.02.28 기준, 출처: 반기보고서)
부동산	코람코에너지리츠	Business Summary 관련 데이터가 없습니다.	국내 첫 주유소 리츠로 수도권 및 지방지역 등 전국 주유소 187개를 보유. 주요 임차인 현대오일뱅크(연간 전체 예상 임대료 수입의 약 83%비중) 및 SK네트웍스(연간 약 6% 비중)와 책임임대구조의 장기 임대차계약이 체결되어 있음. (2021.02.28 기준, 출처: 반기보고서)
부동산	케이탑리츠	Business Summary[2013/01/18] 영업수익 큰 폭 상승 동사는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자 및 운용하고 그 수익(부동산임대소득, 개발이익, 매매차익)을 투자자에게 배당하는 것을 목적으로 하는 자기관리형 부동산투자회사이며 2010년 11월에 설립되었으며, 2011년 7월에 상장됨. 2012년 9월 기준 투자하는 부동산은 부산광역시 부산진구 부전동 192-2외 2필지 쥬디스태화(본관), 인천광역시 서구 마전동 559-43 토성빌딩임. 동사의 2012년 3분기 누적 영업수익은 22.1억원으로써, 전년대비 620.0% 큰 폭으로 증가함. 수익성 역시 개선되어 1.5억원을 시현하며 전년 대비 흑자전환함. 동사가 투자한 부동산인 토성빌딩이 위치한 완정사거리에는 2014년 인천지하철 2호선이 개통될 예정임. 또한 또다른 투자 부동산인 쥬디스태화의 경우 매입시 자기자본비율은 41.9%였으나, 2012년 9월 기준 차입금 40.1%를 상환하여, 81.0%까지 높임.	쥬디스태화 본관 건물, 완정빌딩(2012.6.18), 판교산운아펠바움(2013.4.15), 화정빌딩(2013.10.15), 미원빌딩 14층,19층(2014.3.19), 서초빌딩(2014.8.28), 김포빌딩(2015.12.8), 문정동토지(2017.12.11), 에이제이빌딩(2018.03.23)을 임대ㆍ운용하고 있음. (2021.03.31 기준, 출처: 분기보고서)

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