[읽어봤어요_📖]_ 뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집 | 새창이동 |채상욱 저 |헤리티지 2016년 06월
.
.📝독서 후기
태그 분류
#책스타그램 #독서그램 #책읽는러너 #기록하는러너 #영등포고슴도치🦔
#뉴스테이시대, #사야할집 #팔아야할집 #뉴스테이시대, #새창이동 #채상욱 저 #헤리티지
카테고리 분류
국내도서 > 경제 경영 > 투자/재테크 > 부동산/경매
수상내역 및 미디어 추천 분류
국내도서 > 미디어 추천 > 조선일보
뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집
머리말 _ 사느냐 파느냐 그것이 문제다 .4
제1부. 뉴스테이 시대의 개막 _한국 부동산 시장의 미래는 이미 예견됐다
임대가 개인의 전유물이라는 걸 수상하게 생각한 적 있는가? .21
기업형 임대주택(뉴스테이라 이름 붙은)이 부동산 시장을 바꾼다 .25
1990년대 주택시장에서 벌어진 생사의 갈림길 .28
주택 수를 알아야 부동산 시장이 보인다 .34
주택보급률이 100%를 넘어도 집을 더 지어야 한다니 .41
주택 수는 절대 부족하다 : 인구 천 명당 주택 수가 전하는 진실 .45
다주택자의 두 얼굴 : 탐욕의 화신 VS 착한 사마리아인 .51
집이 있어도 남의 집에 사는 사람들 .55
제2부. 뉴스테이가 몰고 올 부동산 시장의 파문 _재건축·재개발과 손을 잡은 자본이 임대시장을 지배한다
휴거를 부른 공공임대주택 실패와 주택시장 민영화 .61
집 지을 땅을 공급하지 않는다면? .69
주택시장의 금수저, 아파트 재건축 .75
주택시장의 게임체인저, 뉴스테이의 확산 .81
은행도 임대주택을 공급하는 현실, 한국에 뉴스테이 전성시대가 열린다 .87
주택시장의 만년 조연 단독주택, 뉴스테이와 함께 주연이 된다 .90
주택 재건축.재개발 촉진으로 임대료는 상승 장기화한다 .94
분양은 사라진다 .99
주택을 거래하는 방식이 달라진다 .102
죽은 사업도 살려내는 용적률 인센티브의 효과 .106
제3부. 사야 할 집, 팔아야 할 집 _무주택, 전·월세 세입자에게 마지막 기회가 될…
2018년 부동산 위기론의 실체 .115
부루마블과 부동산 시장의 비밀 .120
주택가격 전망 .125
주택 수요의 구조에 숨겨진 한국 부동산 시장의 비밀 .130
주택도 주식처럼 투자하라 .139
전세시장의 하이에나, 무피투자 .144
공인중개사가 사라진다 .149
기업에 월세를 내는 삶 .155
부동산 리츠가 밀려온다 .160
한국 주택시장의 미래 .163
제4부. 어떻게 주택을 사야 하나 _내 집을 마련하는 실전 노하우
서울에 20평 1억 아파트 공급이 가능할까? .169
2015년, 재개발·재건축의 사업성이 소리 없이 좋아진 이유 .173
지분제와 도급제 방식의 차이를 알자 .178
주택 재건축 투자의 정석 .183
주택 재개발 투자의 정석 .188
주택 재개발 및 재건축 현황 .198
Q&A .203
저 : 채상욱
업라이즈 소속 콘텐츠 크리에이터, 유튜브 <채상욱의 부동산 심부름센터> 운영자, 건설/부동산 분야 베스트 애널리스트 1위, 국토부 대체투자위원회 위원
지난 10년간 하나금융투자 건설/부동산 애널리스트로 일하며 부동산과 관련된 다양한 조사와 분석을 해왔다. 「한국경제신문」 베스트 애널리스트 3년 연속 건설 부문 1위, 「매일경제신문」 9년 연속 베스트 애널리스트로 선정되어 부동산 전문가들의 전문가로 통한다. 퇴사 후 크리에이터, 스타트업 창업, 작가 활동 등으로 바쁜 시간을 보내고 있으며, 최근에는 유튜브에 <채상욱의 부동산 심부름센터>를 개설하고 부동산 현장을 발로 뛰며 시청자들과 깊이 있는 고민을 나누고 있다.
대학에서 건축학을 전공하고 2000년대 초 건설업계에 발을 들인 이후 자본시장에서 건설/부동산 기업들과 산업을 분석하는 자료를 발표하며 지금까지 시장과 소통해왔다. 특히 정책, 시장, 금융, 통계 등을 모두 망라하며 부동산 시장에 대한 입체적이고 합리적 분석방식을 제공하여 3040세대에게 인지도가 높다. 또한 정부나 민간의 다양한 자문위 활동을 활발히 수행 중이다. 주로 기관을 대상으로 활동하다 보니 대중과의 소통 범위를 넓히고 깊이를 더하고자, 책을 꾸준히 출간하여 부동산 시장 분석과 투자 인사이트를 많은 이들에게 제공하고 있다.
저서로는 『부동산 공부는 처음이라』, 『대한민국 부동산 지난 10년, 앞으로 10년』, 『뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집』, 『돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트』, 『오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략』, 『다시 부동산을 생각한다』 등이 있다.
✒️북마크
다른 나라에서는 공공임대의 비중이 높고, 자가 점유율도 높으며, 그것도 아니면 민간임대시장에서 민간 기업의 비중이 상당히 높지만, 한국은 자가 점유율이 낮고, 전체 임대 중 공공임대의 비중도 작으며, 민간 시장은 완전히 개인에게만 열려있는 상태다. 한국 임대시장에서 빌라 주인의 영향력이 절대적이라는 말과 같다.
임대차 방식에서도 개인들이 모든 것을 결정한다. 임차인은 선택권조차 없이 임대인이 전세를 놓으면 전세로, 월세로 바꾸면 월세로 강요받았다. 임대시장에서 임대인 절대 '갑'인 나라. 그것이 대한민국이다.
그러나 곧 새로운 부동산 시대가 열릴 전망이다.
.📌생각노트ThinkNote✍
#새로운부동산시장
✒️북마크
'보급률 100% 초과는 일반가구 수보다 주택 수가 더 많다는 것을 의미하므로, 주택 공급이 과잉됐다는 것처럼 들린다. 그러나 실상은 한국에 주택이 여전히 부족하다는 것이다. 이게 진실에 더 가깝다.
왜냐하면, 한국에서는 분모인 가구 수가 지금도 증가하고 있기 때문이다. 보급률이란 통계를 올바르게 이해하려면 분모와 분자의 변화 를 함께 봐야만 한다. 그렇지 않으면 한쪽 면만 보는 우를 범하기 쉽다. 특히 분모인 가구 수 증가속도가 빠른 나라라면 더더욱 그렇다.
.📌생각노트ThinkNote✍
한국 분모인 가구의 수 증가는 앞으로도 계속 될것이다. 수도권의 가구 수의 증가분은 현재도 진행형이다.
✒️북마크
인구와 가구, 공학과 기술이 지속해서 발전하는 서울과 수도권 밀집지역에서 도심지의 토지를 주택이나 부동산을 통해서 매입하는 행위는 결국 행위자를 부루마불의 주인공으로 만드는 것이나 마찬가지다.
그래서 토지의 가치를 더 잘 알고 있는 정부 역시 토지의 보유세, 거래세 그리고 종합소득세 등을 통해서 과도한 토지보유를 규제하는데 나선다. 이런 제약 자체가 토지 보유의 유리함을 전제로 하는 것들이다. p123
.📌생각노트ThinkNote✍
✒️북마크
독자들이 부루마불이든 모노폴리든, 주택부동산 시장에서 게이머로서 주사위를 돌릴 생각인지, 아니면 구경만 하고 있는지를 잘 고민해 보길 바란다. 토지공개념이 완전히 자리 잠지 않은 이상, 토지사유제를 통해 토지를 확보한 이들만이 인구와 가구가 지속해서 증가하고 경제 성장이 플러스로 유지되는 한국에서 그 부가가치를 누리게 된다.
.📌생각노트ThinkNote✍
토지사유제 인구와 가구가 지속해서 증가하는 경제 성장이 플러스로 유지 된다면 부동산 불패가 맞을거야.
다만, 인구에도 변화가 경제 성장에서 지속된다는 그 보장이 앞으로는 불확실성이 커질 것이다.
✒️북마크
주택시장은 과거의 주택시장과 3가지 요소가 달라졌기 때문에 가격 강세가 현실화할 수 있을 것으로 전망한다.
첫째 요소는 재개발과 재건축 등 전국적으로 약 700만 호에 이르 는 노후주택들이 뉴스테이 등에 의해 민간임대주택을 공급할 경우, 용적률이 50%포인트 증가할 수 있게 바뀐 점 이다.p127
.📌생각노트ThinkNote✍
✒️북마크
둘째, 수요의 구조다. 수요 예측에서 제일 중요한 부분이기도 하다. 주택 수요의 3대 구조는 크게 '가구(인구) 수요, '소득 수요. 멸실 수요 의 3가지로 구성된다. 시장을 조망하는 데는 수요별로 통찰력을 준다.
먼저 가구(인구) 수요는 이름 그대로, 가구나 인구의 증감에 따른 물리적 수요다. 가구나 인구가 돈을 치를 능력이 있는지는 고려하지 않는다. p132
.📌생각노트ThinkNote✍
✒️북마크
멸실 수요를 뜯어보면 한국 주택 수요의 비밀이 똬리를 틀고 있다. 한국의 주택 공급 역사가 이 멸실 수요에 녹아있는 탓이다.
한국은 주택 공급을 단기간에 폭발적으로 늘려왔을 뿐만 아니라 아파트 공화국이라는 별칭처럼 공동주택을 중심으로만 해왔다. 이 말 은 재건축• 재개발을 가속하는 정책이 곧 멸실 수요를 폭발적으로 증가 시키는 효과로 연결된다는 것을 의미한다. 공동주택의 비중이 높은 특성상 멸실 수요의 증감이 가구 수요나 소득 수요를 대체할 수 있을 정도로 주택을 늘리거나 줄일 수 있다는 말과도 같다.
.📌생각노트ThinkNote✍
한국 주택 수요의 비밀은 멸실 수요에 있다. 공동주택 즉 아파트 중심의 주택공급.
서울 인구의 멸실도 여기에 관련이 있다. 인구가 줄어듦에도 가구의 증가는 2029년까지 이어진다고 한다. 공급이 부족한 이유도 결국 가구의 증가와 멸실된 가구의 수요가 아무리 분열한다고 해도 그 타이밍이 시장의 요구와 기가막히게 맞을 들 수 없다.
✒️북마크
주택으로 따지자면 이런 방식이 바로 주택 재건축 계 개발이 될 단지에 조합권을 확보하는 형태로 장기 투자하는 것과 같다. 결국, 시간의 문제일 뿐 대다수 재건축• 재개발은 언젠간 진행될 것이기 때문이다.
필자는 늘 주택시장의 투자를 주식 투자에 빗대어 이미 상장된 우량주, 성장주, 가치주 등도 좋지만 가장 큰 수익을 원한다면 비상장 부문에 투자해야 하며 이것은 신규 아파트 분양이 아니라 조합자격을 취득하는 식의 투자라고 말하고 있다. p142
.📌생각노트ThinkNote✍
부동산 시장의 비상장 부문은 조합자격을 취득하는 시간의 가치에 투자하는 것을 추천한다고 저자는 이야기한다.
✒️북마크
부동산 시장에서도 미래의 불확실성이 과도하게 현재 가격에 반영 되어 잠재적 적정가치보다 낮아졌을 때가 있다. 그러므로 투자하고자 하는 자산의 가격 변화를 늘 살펴보는 일은 무엇보다 중요하다. 자산시장이라는 관점에서는 주식이나 부동산이나 같다.
부동산 투자가 주식과 다르다면, 그것은 부동산에서는 관련법의 적용이 다양하고 광범위하다는 리스크가 따라다닌다는 점이다.
.📌생각노트ThinkNote✍
부동산 시장의 미래의 불확실성. 그것은 정권에 따른 관련볍의 적용이 다양하고 광범위하다는 리스크.
✒️북마크
임차인은 전세와 월세 중 되도록 전세를 원하는 경향이 있고(임대료 가 낮아서, 높은 전세를 부담하려는 의지도 있다. 이는 전세 포식자들에 게 더없이 알맞은 상황이어서 앞으로 전세를 끼고 주택을 매매하는 투기적 성향의 전세 공급도 늘어날 것이다. 이것이 전세 공급이 늘어나리라는 배경이다.
그들은 전세 수요가 멸실량 증가에 따라서 더 높게 형성될 것이라서 전셋값은 상승할 것으로 전망한다. 무피투자자가 바라는 것은 결국 '조합원 자격' 취득이고, 재건축• 재개발의 허점을 이용해서 성공 가능성을 키우는 것이다. 그들도 결국 훗날 기업형 임대주택 사업과 연계해 용적률 상향이라는 인센티브를 조합원 자격으로 받게 된다.
.📌생각노트ThinkNote✍
재개발 투자를 초기 부터 시작해보자.
✒️북마크
엄밀히 말해서 주택은 그 자체로 순수 현금만으로 투자하기에는 금액이 크기 때문에, 은행대출부터 전세를 낀 투자까지 대부분 타인자본이 활용되고 이는 투자원금 이상의 손실로 연결될 수 있다.
부동산에서는 전문가의 식견이나 아이디어를 빌려 투자하거나 시장의 고수라 일컫는 사람들의 성공사례 등을 통해서 투자하는 분들이 생기게 마련이다. 그러나 궁극적으로 투자란 '자기 계산으로 하는 것이다. 시간이 얼마가 걸리든 본인이 시장을 바라보는 눈을 길러야 한다. p184
.📌생각노트ThinkNote✍
모든 투자의 기본은 자기 계산으로 자신의 속도로 궁극적으로 진행 하는 것이다.
✒️북마크
계산하는 법을 연마하기 위해서 투자에 따르는 위험과 기화를 분 명히 구분하고 어느 정도까지 감당할 것인지를 결정할 수 있도록 하자.
재개발 사업을 소액부터, 초기 단계부터 진입하는 것은 그래서 대단한 경험을 제공할 것이다.
부동산은 첫째도 발품, 둘째도 발품. 셋째도 발품이라는 시시콜콜 한 조언을 하기 전에, 숫자를 기준으로 주택 재개발 • 재건축 사업의 손 익은 투자할 토지의 (1)거래가격과 (2)감정평가액, 그리고 (3)조합분양가와 (4)일반분양가의 4개 숫자로 구성된다는 점을 기억해두자. p196
.📌생각노트ThinkNote✍
재개밸 사업을 소액 부터 그리고 초기 단계 물량이 어디에 있을지 찾아보자.
